Czy można sporządzić aneks do umowy darowizny mieszkania dla młodszej córki, aby starsza córka i jej dzieci nie miały prawa do zachowku?

Odpowiedź eksperta
W takiej sytuacji lepsza byłaby umowa dożywocia. Niestety, nie da się zmienić umowy darowizny na umowę dożywocia. Jest jednak inny sposób, aby poradzić sobie w tej sytuacji.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (...), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Przez umowę dożywocia jedna ze stron (nabywca nieruchomości) zobowiązuje się więc do dożywotniego utrzymania drugiej strony umowy (zbywcy nieruchomości) w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Zawarcie tej umowy skutkuje – przypominam – przeniesieniem własności nieruchomości i z uwagi na skutki prawne istotne jest, że umowa dożywocia jest umową odpłatną (w przeciwieństwie do umowy darowizny).

W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym wartość nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, nie dolicza się do substratu zachowku. W związku z tym nieruchomość będąca przedmiotem umowy dożywocia nie zostanie wliczona do spadku, co oznacza m.in. zwolnienie z konieczności płacenia zachowku.

Jak już wcześniej wspomniałam, nie da się jednak zmienić umowy darowizny na umowę dożywocia. Można jednak przenieść z powrotem przedmiot darowizny na darczyńcę i ponownie podpisać z nim umowę, tym razem dożywocia. To jedyny sposób, aby „zamienić umowy”.

Umowa dożywocia powoduje wprawdzie, że roszczenie o zachowek w stosunku do tej umowy będą oddalone, ale taka umowa – zamiana – może być uznana za umowę zawartą dla pozoru, a więc nieważną. Pozorność jest wadą oświadczenia woli polegającą na niezgodności między aktem woli a jej przejawem na zewnątrz.

Formalnie nie ma żadnych przeszkód, żeby dokonać darowizny zwrotnej – czyli przepisać ponownie darowiznę na Państwa i podpisać umowę dożywocia nawet podczas jednej wizyty u notariusza, ale w dwóch odrębnych umowach. Należy jednak zachować ostrożność, żeby nie było zarzutów o pozorność umowy, trzeba zadbać o jej wykonanie. Chodzi o to, żeby umowa nie była tylko na papierze, ale żeby młodsza córka rzeczywiście opiekowała się Państwem i wypełniała zawarte w umowie obowiązki.